Гласуване за достъпни жилища

В момента гласуването в Ню Йорк е по един от най-спорните въпроси от десетилетия. Това не е свързано с 34-годишния демократически социалист, който е водещ кандидат за кмет. Вместо това ще определи кой има властта да одобрява – или блокира – развитието на жилища с достъпни цени в града. Няколко от предложенията на вот, които са на път да ускорят развитието на жилища с достъпни цени и одобренията на земята в града. Пропозициите са породили конфликт между градския съвет, кмета и застроителите срещу синдикатите. Това е символично за по-голяма борба за власт, която се разгръща в либерални градове и щати като Ню Йорк и Калифорния. Въпреки че се застъпват за включване, тези места са сред най-недостъпните в Америка и имат политики, които дават възможност на местните гласове да блокират жилища с достъпни цени, често наричани NIMBYism (“Not In My Backyard”). „Всички искат ново жилище, но никой не иска да го има на своя блок“, каза Дейвид Шлейхиер, професор по имоти и градско право в Йейлския университет. Друго предложение за вот в Ню Йорк ще ускори прегледите на жилища с достъпни цени в кварталите, които са построили най-малко. Друго ще премахне правомощията на член на градския съвет да отхвърли жилищен проект. Поддръжниците на тези реформи твърдят, че регулациите за зониране са били саботирани от NIMBY, а контролът трябва да бъде преместен от местни лидери към градове и щати. Местното правителство обикновено е най-отзивчиво към гласовите, добре финансирани собственици, които се противопоставят на жилища с достъпни цени на своите блокове поради опасения, че това ще намали стойността на техните имоти или ще натовари училищата. Губернатор Кати Хол в Ню Йорк и поддръжниците на жилища с достъпни цени подкрепят вотума. Пропозициите се основават на скорошни усилия на града да добавят повече жилища, като улеснят изграждането на допълнителни жилища или превръщането на офис сгради в апартаменти. Но членовете на градския съвет твърдят, че предложенията засядат местните гласове, а синдикатите казват, че отслабват важните проверки на застроителните компании. Вотума идват, когато Ню Йорк се сблъска с една от най-големите жилищни кризиси за достъпни цени в своята история. Средната цена на наемите е близо до 5000 долара в Манхатън, а нивата на ваканция са паднали до рекордно ниски 1,4%. Подобен разчет се разгръща в Калифорния поради политики, които затрудняват изграждането на жилища, допринасяйки за . Калифорния отмени по-ранни мерки през тази година, които дадоха на кварталите и групите мощността да съдят за спиране на жилищното развитие. Калифорния също така прие законодателство този месец, което позволява жилищни сгради близо до основните железопътни и автобусни станции в цялата държава. Губернатор Гавин Newsom подписа закона над ожесточени възражения от някои местни правителства. „Ще има многоетажни апартаментни кули в жилищни квартали“, каза член на градския съвет на Лос Анджелис Траси Парк. „Това е опит да се „манит“ Лос Анджелис като Манхатън.“ Калифорния и Ню Йорк наскоро приети реформи биха били немислими по време на 1960-те и 1970-те години, когато тези щати се мобилизираха за установяване на местен контрол върху развитието. Това нарасна като реакция на неконтролираните програми за градско превъзходство, които разрушиха исторически квартали, като тези на Робърт Мойс в Ню Йорк. Но местните правила, предназначени да запазят кварталите, сега възпрепятстват жилищното развитие, твърдят реформаторите. Лос Анджелис, Ню Йорк и Сан Франциско изграждат жилища в някои от най-бавните скорости на големите градове в страната. През последното десетилетие Ню Йорк добави само 30,6 жилищни единици на 1000 жители — далеч по-малко от Атланта или Майами, които са около 140 жилищни единици, според данните на Центъра на Фурман от Ню Йоркския университет, казал, че скорошни реформи са били задвижвани от активисти, които вярват, че е хиперболизаторно за либералите да призовават за равенство, докато блокират жилища с достъпни цени. „В юрисдикциите, които ще блокират ново жилище, цялата игра е да се използва силата на държавата, за да се отнемат способностите им да казват „не““, каза Матю Лийс, комуникационен директор на Калифорния YIMBY, група за реформи в жилищния сектор. „Има нова група от активисти и поколения, които не могат да притежават жилище, защото градовете са поставили тези бариери.“ Ню Йорк и Калифорния се присъединяват към инициатива, която променя регулациите за зониране, за да ускори развитието в отговор на националния недостиг на жилища. Щати, управлявани както от демократи, така и от републиканци — включително Флорида, Монтана и Вашингтон — са приели реформи, като премахват минималните размери на парцела, позволяват допълнителни жилища или ограничават местата за паркиране на обектите. „Жилищата се оказаха един от най-малко партийните въпроси в държавите“, каза Чарлз Гарднър, изследователски сътрудник в Центъра на Меркатър на Джордж Мейсън, който изучава планирането и жилищата за достъпни цени. Но тези промени не са незабавни решение. Пренаписването на регулациите за зониране няма да помогне на ниско- и среднодоходните жители да си позволят жилища за години. През 2023 г. Институтът за градско развитие установи, че отслабването на регулациите за зониране не добавяше по-евтини жилищни единици за поне девет години. Нарастващите разходи за строителство също затрудняват предлагането на жилища с достъпни цени. Разходите за труд и материали в Ню Йорк, които представляват повече от 60% от разходите за строителство, са сред най-високите в Съединените щати. „Осъзнаването е дошло за местните регулации, но в момента това не е най-големият проблем, пред който сме изправени“, каза Лийс от Калифорния YIMBY. „Това може да направи толкова много в среда, където разходите нарастват толкова бързо.“ Регулациите за зониране трябва да бъдат съчетани с големи субсидии, за да помогнат на хората да си позволят жилища, казват много хора. Това ще изисква големи инвестиции, които градовете и щатите с тесни бюджети вероятно не могат да направят. „Не сме всички коне и дъги, защото направихме регулаторна реформа“, каза Лийс от Калифорния YIMBY. „Но конете и дъгите са в поглед, но те не са налице.“